フィリピンの首都マニラで半年ほど「Air bnb」を運用してみて

7月 5th, 2017 Posted by Air bnb 運用術 No Comment yet

皆さんはじめまして。マニラの格安シェアハウス「ギークマニラ(Geek Manila)」管理人のHAPON(ハポン)です。フィリピンでシェアハウス運営開始からおよそ半年が経ち、色々といい意味でも悪い意味でも慣れてきました。

Air bnb 運営ブログで知識を共有しようかと

民泊運営しつつ、自分は月の半分ぐらいは海外旅行に行ってるような人間で、最近はやりの「ノマド」に分類されるような人間なんですが、同じような事業をしたいと考えている人で、おそらく一番興味があるのは、リモートでのオペレーションだろうと思います。

ましては治安が良くないと評判のマニラですから、それはもうきっと読者様の眉毛をツバでびちょびちょにできるのではなかろうかと踏んでおります。

 

所有物件か 賃貸物件か

これ一番重要なところですが、ギークマニラは賃貸物件で運営されています。親日家オーナーさんからまた貸しオッケーの許可は得ています。月単位で借りたのにいきなり退去命令…なんて事はないので、安心してご利用ください。

ブローカーからは45000ペソの提示でしたが、交渉したら36000ペソまで負けてくれました。私は大阪出身ではありませんが、今後海外で同じように物件を借りてシェアハウスを運営したいと考えている方は、家賃交渉は絶対にした方がいいでしょう。特に2ベッドルーム以上の物件なら。

というのも、Studio(日本で言う1K)や、1ベッドルームは、すぐに借り手が見つかるのですが、2ベッド、3ベッドとなると半年以上テナントが付かないなんて事もざらみたいです。

所有物件では無いので、利回りが何%だとか考えて運用している訳ではないです。むしろ、次第にゲストとの交流の方が受け取るお金よりも価値のあるものだと考えるようになりました。

 

エアビー運用に使用している物件スペック

地域はマンダルーヨンという若干マイナーなエリアです。しかし、マカティやオルティガス、BGCといった主要エリアへのアクセスは良好で、各エリアのちょうど中間点に位置しています。

そういう事もあってか、割とビジネストリップ目的で部屋を借りられる人が多い印象です。

間取りですが、こちらは3ベッドルーム(日本だと3LDK相当)で、確か88平米ぐらいだったかと。

自分用の部屋が二つ、寝室&書斎(笑)で、個室1部屋とリビングのスペースを貸し出しています。

インターネットは上下ともに最速100Mbpsのプラン(月)を契約しており、Air bnbのリスティングにもその点は大いにアピールしています。フィリピンの首都マニラですら、まだまだ高速インターネットを申し込む事ができるエリアというのは限られていて、基本的には中堅以上のディベロッパーのコンドミニアムでないと、最新のプランを申し込む事ができないため、速度は10Mbps程度に制限されてしまいます。

フィリピンのインターネットの速度と料金に関する記事はこちらを参照にしてみてください。

 

個室とリビングのカウチスペースを貸し出し

※リスティング開始時の写真。現在は配置などが違います。

どちらも1泊10ドル(およそ500ペソ)からなのですが、個室の方は定員1名、カウチの方は地べたにマットレスを引いて定員2名としました。追加料金250ペソで3名まで雑魚寝可能です。今まで3名で泊まられたゲストはいませんが、どなたもキレイに使ってくれています。

 

一泊あたりの料金はマニラ最低

とりあえず自身初の民泊運営だったのと、レビュー集めのために最低料金(1泊10ドル)からスタートしました。なので、比較的星5つのレビューは得やすいのですが、それでもまだスーパーホストにはなれてません。星5つのレビュー率80パーセントはなかなか難しいです。。。

 

盗難や破損被害などはないのか

今のところそういった被害は一切受けていません。フィリピンでそんな価格で貸し出したら現金や高価なものを盗られるんじゃないか…と不安なそこのあなた。Air bnbを利用するには政府発行の身分証明書の提出が義務づけられていますから、犯罪などしようものならすぐに足がついてしまいます。また、支払いもクレジットカード決済のみのため、ある程度の社会的信用を得ているフィリピン人以外は宿泊する事ができない事になっています。

※フィリピンはデビットカードが主流で、2016年時点ではクレジットカード所有率は7%にも満たないそうです。

 

黒字化は十分に可能

自分の場合は家賃交渉で安く借りれたのと、お手伝いさん(知人の紹介で1日100ペソ)を常駐させているため、家賃、光熱費、通信費、メイドさんへ月3000ペソでだいたい47000ペソぐらいで回ってます。

リスティングはどれも「朝食付き」に設定しているので、当然そういった食べ物の費用もかかる事はかかるのですが、1食7,8ペソの麺類を振舞っているだけですので、大した出費にはなりません。水はタダでいくらでも差し上げてますが、今のところ1日で10ガロン全部空けるようなゲストには出会っていません。

 

意外とマナーが良いフィリピン人

差別・偏見ハンターイ!と叫んでいる人でも、いざ自分が当事者になってみると、一抹の不安というものが残るものです。夜中大きな声で騒がないか。部屋で大声を出したりしないか。禁煙といっているのにタバコを吸ったりしないか…。

6か月の間でおそらく20人近くのフィリピン人ゲストを泊めてきましたが、マナーが悪いと感じた人は正直一人もいませんでした。ドアの開け閉めが雑だなと思うぐらいはありますが、さすがに夜中は静かに閉めてくれというと皆さん従ってくれます。

 

強みを活かしたリスティングを

マニラ、特にマカティやBGCなんかには本当に腐るほど多くのエアビー物件が乱立していますが、良いレビューを受けているリスティングは正直それほど多くはありません。Air bnbのルールで平均評価が星4つ以下を下回ると、検索結果に表示されなくなるという恐ろしいペナルティが課せられますが、実際レビューを一つも受けられていない物件なんかは多いです。また、同じコンドミニアム内で同じようにエアビー運用をしている「競合」が多くいる場合は、リスティング表示も「順番待ち」が長くなる事は間違いないでしょう。

どの市場においても早いもの勝ちというのが原理原則ですので、運用を始める前には必ず周辺の競合や既存物件の予約率などを一定期間モニターし続けていく事も大事かもしれません。

 

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